Длительный спор Минобороны и аффилированного с ним застройщика по исполнению условий Инвестиционного контракта, отсутствие контроля за своевременным исполнением его условий повлекло подачу иска на застройщика и принятие обеспечительных мер в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении приобретенных 300 квартир. Доверитель адвоката Тарасова М.Н. мог потерять свое единственное жилье. В результате грамотной последовательной деятельности адвоката квартира осталась во владении.
В период с 2013 - 2019 гг. сотнями граждан с застройщиком - ОАО «494 УНР» были заключены предварительные договоры купли-продажи квартир в микрорайоне Немчиновка Одинцовского района Подмосковья.
В соответствии с условиями предварительного Договора стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому Продавец передаст в собственность каждому из них квартиры в ЖК.
Большинством из покупателей во исполнение условий договора на основании привлеченных заемных денежных средств в ПАО «Сбербанк России» произведена оплата полной стоимости квартир. Сторонами подписаны акт приёма-передачи квартир, на граждан открыты лицевые счета на оплату коммунальных услуг.
В последующем часть приобретателей после получения разрешений на ввод их домов в эксплуатацию в судебном порядке добивались признания права собственности на квартиры, суды удовлетворили иски и обязали органы Россреестра оформить просудившимся собственникам их права.
При попытке оформления права собственности на свои квартиры в августе 2021 года покупателям стало известно, что в связи с иском ФГКУ "Центральное ТУИО" Министерства обороны РФ к ОАО «494 УНР» регистрация права собственности не проводится.
ФГКУ "ЦЕНТРАЛЬНОЕ ТУИО" МИНОБОРОНЫ РОССИИ (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ОАО "494 УНР" (далее - Ответчик) об обязании ОАО «494 УНР» исполнить условия инвестиционного контракта, заключенного в 2005 году, путем подписания акта о частичной реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте по общей жилой площади в размере свыше 14 000 кв.м., с указанием в нем нумерации передаваемых квартир в редакции, соответствующей условиям контракта - дело № А41-36077/2021.
В рамках искового производства 03.08.2021 Арбитражным судом Московской области удовлетворено заявление ФГКУ "Центральное ТУИО" Министерства обороны РФ о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Московской области совершать регистрационные действия в отношении приобретенных гражданами квартир.
Столкнувшись с неустранимой проблемой лишения титула на квартиру и невозможностью регистрации своего права собственности добросовестный приобретатель обратился в коллегию адвокатов г. Москвы «ИнКонсАлт» за юридической помощью.
По вступлении в дело в качестве третьего лица адвокатом был изучен массив документов, проанализирована ситуация, подан ряд ходатайств и заявлений в суд и ГВСУ СК РФ и Главную военную прокуратуру РФ, сформирована мотивированная правовая позиция по делу для защиты имущественных прав доверителя.
Все квартиры, включенные в определение от 03.08.2021 находятся во владении граждан, добросовестно исполнивших свои обязательства перед Ответчиком - Инвестором и внесших ему денежные средства во исполнение своих обязательств. В деле по иску о распределении долей подписание акта в отношении квартир, уже проданных Застройщиком - ОАО «494 УНР» в отношении добросовестных приобретателей-граждан, невозможно в силу невозможности исполнения данного обязательства.
Иск, подачей которого представители Минобороны пытались отнять единственное жилье доверителя (в числе его 299 товарищей по несчастью), не подлежал удовлетворению по следующим причинам:
1. Согласно п. 2.1 предметом Инвестиционного контракта является реализация Инвестиционного проекта по застройке земельного участка общей площадью 13 га, находящегося в собственности РФ со сносом зданий и сооружений, расположенных на земельном участке и отселением граждан, проживающих в сносимых домах. В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных, заемных средств осуществить осуществление работ по предмету.
Анализом условий Инвестиционного контракта, с применением норм действующего гражданского законодательства и судебной практики в рамках оказания юридической помощи доверителю адвокатом установлено, что Инвестиционный контракт по своей правовой природе является договором простого товарищества.
Квалификация Контракта в качестве договора простого товарищества позволила в дальнейшем обосновать действительность заключенных одним из товарищей (Застройщиком) сделок с гражданами – предварительных договоров купли-продажи.
2. Между Инвестором (одним из полных товарищей) и доверителем и иными гражданами - добросовестными приобретателями заключен предварительный договор купли-продажи в отношении подлежащих передаче квартир, стоимость которых составила от 5 до 9 миллионов рублей. Оплата стоимости квартир произведена всеми гражданами в полном объеме.
При рассмотрении дел по спорам, возникающим из сделок, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
Если сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения вышеуказанного ФЗ.
Стороны подписали предварительный договор, в котором сказано, что они обязуются позже подписать основной договор, но при этом предварительный договор обязывал сразу заплатить всю сумму покупки, такой договор согласно устоявшейся судебной практики высших судебных инстанций квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимости с условием предварительной оплаты.
Таким образом, заключенные доверителем с Застройщиком предварительные договоры купли-продажи квартир являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты, к которым применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.
Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ доверитель надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договорам путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны продавца, а при неисполнении обязательства им - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на квартиры.
3. Подписание акта в отношении квартир, уже проданных Застройщиком в отношении добросовестных приобретателей, невозможно.
До ввода здания в эксплуатацию оно находится в долевой собственности простых товарищей - сторон Контракта.
На основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на не завершенный строительством объект, при этом размер доли каждого товарища в не завершенном строительством объекте определяется Контрактом.
Договоры купли-продажи подлежащих передаче участникам долевого строительства будущих квартир были заключены до введения домов в эксплуатацию одним из товарищей по Контракту - Застройщиком.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В связи с невозможностью передачи Инвестором – Застройщиком в адрес Заказчика уже проданных гражданам квартир, Заказчик был вправе претендовать исключительно на денежную компенсацию со стороны Инвестора – Застройщика в размере подлежащих передаче квартир.
Сами квартиры находятся во владении семей с детьми и престарелыми родителями, членами семей – инвалидами, добросовестно исполнивших свои обязательства перед Инвестором – Застройщком и своевременно, в полном объеме внесших денежные средства во исполнение своих обязательств.
Таким образом, в силу прямого указания закона и разъяснений высших судов указанные сделки с участием граждан – предварительные договоры купли-продажи квартир являются действительными.
4. Подписание акта в отношении квартир, уже проданных Застройщиком в отношении добросовестных приобретателей-граждан, невозможно ввиду невозможности исполнения данного обязательства.
По общему правилу кредитору по обязательству доступен иск о присуждении к исполнению обязательства в натуре, т.е. иск, цель которого состоит в том, чтобы обеспечить реальное исполнение обязательства должником. Правило о допустимости подачи иска о присуждении к исполнению в натуре может быть ограничено законом, договором или существом обязательства.
При разрешении поданного кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре исходя из конкретных обстоятельств дела необходимо определить, является ли такое исполнение объективно возможным.
В тех случаях, когда кредитор не может требовать по суду исполнения обязательства в натуре, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением обязательства, если отсутствуют основания для прекращения обязательства.
Заказчик не мог требовать передачи ему квартир, в которых уже проживают семьи с детьми и престарелыми родителями, а также членами семьи-инвалидами, которые добросовестно исполнили свои обязательства и проживают в приобретенных ими квартирах.
В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, или пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.
В настоящем случае квартиры уже переданы приобретателям, добросовестно исполнившим свои обязательства перед продавцом и вступившим во владение квартирами.
Основывающееся на условиях Контракта требование Заказчика о передаче квартир являлось неисполнимым ввиду фактической передачи квартир добросовестным приобретателям.
Гражданам Застройщиком проданы квартиры после того, как дома были введены эксплуатацию
5. Подавляющее большинство договоров купли-продажи квартир было обеспечено ипотекой указанных квартир в пользу ПАО «Сбербанк», который также как и участники долевого строительства являлся добросовестным лицом – залогодержателем квартир.
В случае признания договоров купли-продажи квартир недействительными и регистрации права оперативного управления Заказчика, залог на квартиры все равно сохранился юы по причине добросовестности залогодержателя.
Ипотека в отношении добросовестного залогодержателя сохраняется, в том числе, если сделка в отношении залогодателя признана недействительной. Недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником или иным не управомоченным на распоряжение лицом, о чем залогодержатель знал или должен был знать.
В случае незаконно выселения граждан - участников долевого строительства из приобретенных ими в установленном законом порядке квартир и последующей невозможности исполнения кредитных обязательств перед банком, ПАО «Сбербанк» вправе реализовать свои права залогодержателя посредством обращения взыскания на указанные квартиры и реализации квартир.
Незаконное изъятие квартир у граждан могло повлечь череду дальнейших судебных споров по взысканию со стороны ПАО «Сбербанк» долгов дольщиков по кредитам и обращению взыскания на квартиры, что в свою очередь повлечет потерю квартир и самим Заказчиком – Министерством обороны.
6. Признание Европейским судом по правам человека фактов выселения граждан грубейшим нарушением Европейской Конвенции по правам человека.
Основополагающий принцип, закрепленный в Европейской конвенции по правам человека, согласно которому «Официальные власти государств – членов Совета Европы обязаны соблюдать законность и нормы права» в случае удовлетворения иска и перераспределения квартир, принадлежащих титульным собственникам, был бы грубо нарушен.
Ущемление права третьих лиц - добросовестных приобретателей обусловило бы нарушение принципа равенства сторон в процессе, установленного ст. 123 Конституции Российской Федерации и признаваемого международным сообществом.
Удовлетворение исковых требований Истца повлекло бы лишение имущества добросовестных приобретателей в нарушение статьи 1 Протокола N 1 к Европейской Конвенции по правам человека, которая предусматривает:
«Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права».
В Европейском суде по правам человека сформирована однозначная судебная практика признания нарушения властями России статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции при вынесении решений о выселении и отобрании квартир у добросовестных приобретателей, титульных собственников и суд десятилетиями обязывал обеспечить полное восстановление права собственности на квартиры или обеспечить право собственности на схожую недвижимость.
Примечательно то, что решения ЕСПЧ о восстановлении права собственности титульных добросовестных приобретателей выносились по делам, в которых российские органы государственной власти или органы местного самоуправления, являющиеся изначальными собственниками жилья, добивались изъятия такого жилья у добросовестных приобретателей по итогам установления мошеннических действий в ходе одной из ранее заключенных сделок с таким недвижимым имуществом.
Европейский Суд изучив конкретные обстоятельства и процедуры отчуждения имущества государством у физических лиц, подчеркнул, что данные обстоятельства и процедуры находятся в исключительной компетенции государства и что любые недостатки, приведшие к утрате государством их недвижимого имущества, не могут быть устранены за счет добросовестных приобретателей. Восстановление имущественных прав государства при отсутствии какой-либо компенсации добросовестному приобретателю налагает на последнего индивидуальное и чрезмерное бремя, а также нарушает справедливый баланс интересов общества, с одной стороны, и права добросовестных приобретателей на беспрепятственное пользование своим имуществом, с другой стороны.
Из инвестиционного контракта и дополнительных соглашений к нему следует, что сделки заключались государством в лице его должностных лиц, в обязанность которых входило обеспечение проведения необходимых проверок и процессуальной чистоты сделки, контроль за обеспечением выполнения всех обязательств сторон по контракту и исполнения обязанностей сторон, обеспечение реализации прав сторон. Неисполнение этой обязанности порождает ответственность государства. В любом случае, если распределение долей в возведенном объекте не было выполнено своевременно и это бездействие не выявлено, это не может рассматриваться как выбытие из владения помимо воли собственника. Необходимо также принять во внимание, что статус собственников на квартиры, титульно и на законных основаниях, фактически принадлежащих гражданам, Истец каким-либо образом в процессе не подтвердил, обратное было просто невозможно!
Заключая предварительные договоры купли-продажи, граждане имели право доверять титулу, переданному им органами власти и представителями застройщика – Ответчика и никак не могли сомневаться в том, что титул вообще имеет какие-либо дефекты.
Бездействие должностных лиц сторон инвестиционного контракта – коими являются Истец по делу и Ответчик, в обязанность которых входило обеспечение проведения необходимых проверок и процессуальной чистоты сделки, контроль за обеспечением выполнения всех обязательств сторон по контракту и исполнения обязанностей сторон, обеспечение реализации прав сторон было легко выявить им самим, и соответствующие органы обязаны были сделать это.
Утрата добросовестными приобретателями квартир возложила бы на них чрезмерное индивидуальное бремя и социально-незащищенным членам семей пришлось бы освободить квартиры в ближайшем будущем. В этом случае удовлетворение иска и фактическое выселение было бы явно несоразмерным. Ведь после уплаты полной рыночной стоимости квартиры граждане будут лишены имущества в отсутствие своей вины и будут вынуждены фактически скитаться по съемному жилью, срочно решать вопрос о приобретении жилья по значительно возросшей рыночной стоимости, что не могут себе позволить ни по уровню своих доходов, ни по сумме личных финансовых накоплений.
Европейский суд неоднократно отмечал, что пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает истребование имущества у добросовестного приобретателя при условии, что оно выбыло из владения собственника или владельца помимо его воли. Для истребования имущества у добросовестного приобретателя первоначальный собственник должен доказать, что имущество было отчуждено помимо его воли.
К исключительной компетенции Заказчика – Минобороны относилось определение условий и порядка распределения долей имущества в пользу лиц, которых оно считает имеющими на него право, и контроль соблюдения этих условий. Кроме того, дальнейшие сделки в отношении квартир требовали легализации государством, выполнения процедуры, специально направленной на повышение безопасности собственника. При таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титулов добросовестных приобретателей, никто из физических лиц не должен был оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях.
Квартиры добросовестных приобретателей в случае удовлетворения иска перешли бы к государству, а не к другому частному лицу – офицеру-очереднику, интерес которого в этой конкретной квартире следовало бы учитывать. Выгодоприобретатели из числа очередников, которым квартира предположительно предназначалась, достаточно не индивидуализированы, чтобы их личные обстоятельства могли быть сопоставлены с интересами добросовестных приобретателей, их конституционным естественным правом на жилище!
В ходе многочисленных судебных заседаний в Арбитражном суде Московской области, длившихся с участием доверителя в течение 8 месяцев адвокату Тарасову М.Н. удалось доказать несостоятельность исковых требований – судом не установлено, что добросовестно приобретенные квартиры, выбыли из владения Истца против его воли, поскольку он никогда не являлся и не является их собственником, что являлось бы условием для того, чтобы вернуть квартиры как утраченное имущество.
10.03.2022 в удовлетворении исковых требований представителей Минобороны отказано. Впереди подача иска в интересах доверителя в отношении застройщика о понуждении заключения основного договора купли-продажи и регистрация его титула.